Votre simulateur de crédit immobilier

La mensualité d'un prêt à taux fixe est calculée selon la formule : M = K × i / (1 − (1 + i)^−n) où K est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités (durée × 12). Chaque mensualité comprend une part d'intérêts (élevée au début) et une part de capital (qui augmente avec le temps).

La capacité d'emprunt dépend de votre mensualité maximale (généralement 35 % de vos revenus nets, assurance comprise — règle HCSF), de la durée souhaitée et du taux d'intérêt. À partir de ces trois éléments, le capital empruntable se calcule par la formule inverse : K = M × (1 − (1 + i)^−n) / i.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût total réel du crédit. Il inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et tous les frais obligatoires. C'est le seul indicateur fiable pour comparer deux offres bancaires. Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.

En France, 95 % des crédits immobiliers sont à taux fixe car ils offrent une mensualité constante connue à l'avance. Le taux variable (capé +/- 1 ou 2 points) peut être intéressant en période de taux élevés si on anticipe une baisse, mais il comporte un risque de hausse. Pour un projet long terme, le taux fixe reste le standard.

Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production de crédits (principalement pour les primo-accédants et les résidences principales). Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7.

Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, portée à 27 ans pour la VEFA (vente sur plan) ou l'ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total. En pratique, les banques exigent aussi que le prêt soit soldé avant 75 ans (parfois 80-85 ans avec une assurance majorée).

Ce sont en réalité des frais d'acquisition, dont seulement 10-15 % vont au notaire. Le reste se décompose en : droits de mutation à titre onéreux reversés à l'État et aux collectivités (~5,80 % dans l'ancien), émoluments du notaire (barème réglementé), contribution de sécurité immobilière, frais et débours, TVA sur émoluments.

Dans le neuf (première mutation), la TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix de vente, et les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. Au total, les frais d'acquisition tombent à environ 2-3 % contre 7-8 % dans l'ancien. Article 1594 F quinquies du CGI.

Oui, mais uniquement dans l'ancien. La valeur du mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager intégré, meubles) peut être déduite de l'assiette taxable. L'administration fiscale tolère jusqu'à 5 % du prix de vente sans justificatifs. Au-delà, une liste détaillée et chiffrée est exigée (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20).

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), ou achat sur plan, est l'acquisition d'un bien en cours de construction. Vous payez par appels de fonds échelonnés selon l'avancement (5 % à la réservation, 35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, etc.). Avantages : frais de notaire réduits (~2-3 %), garanties constructeur (parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans), bien neuf personnalisable. Article 1601-1 du Code civil.

Le rachat de crédit devient pertinent quand l'écart entre votre taux actuel et le taux du marché est d'au moins 0,7 à 1 point, que vous êtes encore dans le premier tiers de la durée du prêt, et que le capital restant dû est supérieur à 70 000 €. Il faut comparer le gain en intérêts avec les coûts : IRA (max 3 % du CRD ou 6 mois d'intérêts), frais de dossier et frais de garantie.

Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) sont plafonnées légalement à 3 % du capital restant dû ET 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt (article R. 313-25 du Code de la consommation). Aucune IRA n'est due en cas de vente liée à un changement d'activité professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité d'un emprunteur.

L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire mais elle est exigée par toutes les banques pour couvrir le décès, l'invalidité (PTIA, IPT, IPP) et parfois la perte d'emploi. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la résilier à tout moment et la déléguer à un assureur externe — une délégation peut diviser le coût par deux.

La loi Lemoine du 28 février 2022 a profondément réformé l'assurance emprunteur : résiliation à tout moment (et non plus à chaque date anniversaire), suppression du questionnaire de santé pour les prêts < 200 000 € soldés avant 60 ans, droit à l'oubli ramené à 5 ans pour les anciens malades. Article L. 113-12-2 du Code des assurances.

La quotité est le pourcentage du capital couvert sur la tête de chaque emprunteur. Pour un couple : 100 %/100 % (chacun couvre l'intégralité — coûteux mais sécurisant), 50 %/50 % (chacun couvre la moitié — moins cher mais le survivant continue à rembourser sa part), ou des combinaisons asymétriques (70 %/30 %) selon les revenus respectifs.

Le Prêt à Taux Zéro est réservé aux primo-accédants (n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années), sous conditions de ressources. Depuis avril 2024 : recentré sur le neuf collectif en zones tendues (A, A bis, B1) et l'ancien avec travaux ≥ 25 % en zones B2/C. Articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction.

Le démembrement sépare l'usufruit (droit d'usage et de jouissance — toucher les loyers, habiter) de la nue-propriété (droit de disposer — vendre, transmettre). Acquérir seulement la nue-propriété coûte moins cher (décote selon l'âge de l'usufruitier, barème art. 669 du CGI) et permet une stratégie patrimoniale optimisée. À la fin de l'usufruit, la pleine propriété est reconstituée sans frais.

Les banques exigent généralement un apport d'au moins 10 % pour couvrir les frais de notaire et les frais de dossier. Un apport de 20 % ou plus améliore significativement le taux proposé. Le financement à 110 % (sans apport) est devenu très rare depuis les règles HCSF de 2022, sauf pour certains primo-accédants.

L'hypothèque coûte environ 1,5-2 % du capital (frais notariés) et est non remboursable. La caution (via un organisme type Crédit Logement, CAMCA, CMH) coûte environ 1,2 % dont une partie remboursable en fin de prêt (Fonds Mutuel de Garantie). La caution est généralement plus économique et plus rapide, mais elle est soumise à acceptation du dossier par l'organisme.

Les frais de dossier représentent environ 1 % du capital emprunté, plafonnés à 1 500 € maximum chez la plupart des banques. Ils sont entièrement négociables, surtout si vous êtes un bon dossier ou si vous passez par un courtier. Certaines banques en ligne (Boursorama, Fortuneo) les offrent.