Capacité d'emprunt : comment la calculer en 2026 ?
Votre capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter pour votre projet immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, du taux d'intérêt et de la durée du prêt — le tout encadré par la règle des 35 % d'endettement imposée par le HCSF.
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La règle des 35 % d'endettement
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose que vos mensualités de crédit ne dépassent pas 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Concrètement, votre mensualité maximale se calcule ainsi :
- Mensualité max = 35 % × revenus nets mensuels − charges de crédit existantes
Les charges intègrent vos autres crédits en cours (auto, conso), pensions versées, etc. Mais cette règle des 35 % n'est pas absolue : les banques disposent d'une marge de flexibilité encadrée par le HCSF, en grande partie réservée à l'achat de la résidence principale.
Dérogation HCSF : la flexibilité réservée à la résidence principale et aux primo-accédants
Les banques peuvent déroger aux limites du HCSF (35 % d'endettement et 25 ans de durée) pour 20 % de leur production de crédits chaque trimestre. Cette marge de flexibilité n'est pas libre : au moins 70 % doit être réservé à l'acquisition de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.
Autrement dit, si vous achetez votre résidence principale ou si vous êtes primo-accédant, votre dossier a nettement plus de chances de bénéficier d'un léger dépassement du taux d'endettement de 35 %.
Référence : décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 (devenue juridiquement contraignante en 2022). Le taux d'endettement inclut l'assurance emprunteur dans la mensualité.
Mensualité, durée et reste à vivre
Une fois la mensualité maximale connue, le capital empruntable dépend du taux d'intérêt et de la durée : plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus vous pouvez emprunter — mais plus le coût total des intérêts grimpe. La durée est plafonnée à 25 ans (27 ans dans le neuf en VEFA ou l'ancien avec travaux ≥ 25 % du coût), et le prêt doit en général être soldé avant 75 ans.
Au-delà du taux d'endettement, la banque examine votre reste à vivre : la somme qui reste au foyer après la mensualité et les charges. On retient un minimum prudent d'environ 700 à 900 € par adulte, majoré d'environ 350 € par enfant à charge.
Exemple de calcul
Foyer avec 3 500 € de revenus nets, sans crédit en cours
📆 Mensualité maximale
- 35 % × 3 500 € = 1 225 €/mois (assurance comprise)
🏠 Capacité d'emprunt estimée
- Sur 20 ans à 3,35 %, cette mensualité permet d'emprunter ≈ 210 000 €
- Sur 25 ans, la capacité monte à ≈ 245 000 € (mais davantage d'intérêts)
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Notre simulateur de capacité d'emprunt calcule instantanément le montant que vous pouvez emprunter à partir de vos revenus, de vos charges, du taux et de la durée. En activant les paramètres avancés, vous obtenez aussi votre taux d'endettement et votre reste à vivre, pour vérifier la solidité de votre dossier avant de contacter une banque.
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
On part de la mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets mensuels, moins vos charges de crédit existantes. Cette mensualité est ensuite convertie en capital empruntable selon le taux d'intérêt et la durée du prêt. Notre simulateur fait ce calcul automatiquement en mode « Capacité d'emprunt ».
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?
Depuis 2022, le HCSF fixe le taux d'endettement maximum à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, une marge réservée à au moins 70 % à l'achat de la résidence principale et à au moins 30 % aux primo-accédants.
Quelle durée de prêt pour augmenter sa capacité ?
Allonger la durée réduit la mensualité et augmente donc le capital empruntable, mais renchérit le coût total des intérêts. La durée est plafonnée à 25 ans (27 ans dans le neuf en VEFA ou l'ancien avec gros travaux), et le prêt doit généralement être soldé avant 75 ans.
Le reste à vivre est-il pris en compte ?
Oui. Au-delà du taux d'endettement, la banque vérifie le reste à vivre : ce qui reste au foyer après la mensualité et les charges. On considère un minimum prudent d'environ 700 à 900 € par adulte, plus ~350 € par enfant à charge.
Page mise à jour le 29 juin 2026. Les montants indiqués sont des estimations indicatives et non contractuelles. Voir aussi : frais de notaire · FAQ crédit immobilier · actualités du marché.