Taux d'usure du crédit immobilier : définition, calcul et plafonds en vigueur

Le taux d’usure est le plafond légal du TAEG (taux annuel effectif global), incluant intérêts, assurance et frais divers, défini chaque trimestre par la Banque de France. Il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués sur le trimestre précédent, majorés d’un tiers, et sa hausse élargit l’accès au crédit en réduisant le nombre de dossiers dépassant ce plafond.

Définition et mode de calcul du taux d’usure

Le taux d'usure est un mécanisme de protection des emprunteurs qui plafonne le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un crédit immobilier, et non le taux d'intérêt nominal. Le TAEG inclut l'ensemble des coûts liés à un prêt : intérêts, assurance, frais de dossier, de garantie, de courtage, d'évaluation, de compte ou de paiement, comme précisé à l'article R. 314-4 du code de la consommation.

Le taux d'usure est défini par l'article L. 314-6 du code de la consommation. Un prêt est considéré comme usuraire si son TAEG dépasse de plus d'un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent. Ce taux effectif moyen est calculé par la Banque de France à partir d'une enquête trimestrielle auprès des établissements de crédit.

Le processus de calcul du taux d'usure repose sur une moyenne arithmétique simple des TAEG observés sur un trimestre, à laquelle s'ajoute un tiers. Ce mode de calcul est encadré par les articles D. 314-15 à D. 314-17 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016. Le taux d'usure est ensuite publié trimestriellement au Journal officiel, sur avis du ministre de l'Économie, et s'applique à partir du début du trimestre suivant.

Il est crucial de bien distinguer le taux d'usure du taux nominal et du TAEG. Le taux nominal est le taux d'intérêt de base du prêt, tandis que le TAEG représente le coût total du crédit pour l'emprunteur. Le taux d'usure, quant à lui, fixe une limite au TAEG pour éviter des conditions de crédit abusives.

Calendrier de publication et rythme de révision

Le taux d'usure est révisé et publié de manière trimestrielle par la Banque de France. Ce processus inclut un avis préalable du ministre de l'Économie, garantissant ainsi la transparence et la rigueur de la procédure. Une fois cet avis rendu, les nouveaux seuils de taux d'usure sont publiés au Journal officiel, ce qui officialise leur entrée en vigueur.

Pour le quatrième trimestre 2026, l'avis du ministre a été rendu le 28 septembre 2026. Les nouveaux taux d'usure sont donc applicables depuis le 1er octobre 2026. Cette publication régulière permet aux emprunteurs et aux établissements de crédit de s'adapter aux conditions du marché et d'anticiper les éventuels ajustements nécessaires dans leurs offres de prêt.

Exception notable : de février à décembre 2023, pour limiter l'effet ciseaux, les taux d'usure ont été révisés chaque mois à titre temporaire. Le rythme trimestriel a repris en janvier 2024.

Plafonds du taux d’usure en vigueur au 1ᵉʳ octobre 2026 par catégorie

Au 1er octobre 2026, les plafonds du taux d'usure pour les crédits immobiliers sont fixés par la Banque de France et varient selon la catégorie de prêt. Ces seuils sont déterminants pour l'octroi de votre crédit, car ils encadrent le TAEG maximal autorisé.

Prêts à taux fixe de moins de 10 ans

Pour les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans, le taux d'usure est fixé à 4,09 %. Le taux effectif moyen pratiqué au troisième trimestre 2026 pour cette catégorie est de 3,07 %. Cela signifie que votre TAEG ne doit pas dépasser 4,09 % pour être conforme à la réglementation.

Prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans

Pour les prêts à taux fixe compris entre 10 et moins de 20 ans, le seuil d'usure est de 4,68 %, avec un taux moyen observé de 3,51 %. Ce plafond vous assure que le coût total de votre crédit, incluant tous les frais, reste dans les limites légales.

Prêts à taux fixe de 20 ans et plus

Les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans ou plus ont un taux d'usure fixé à 5,40 %. Le taux effectif moyen pour cette catégorie est de 4,05 %. Ce seuil plus élevé reflète la durée plus longue et les risques associés à ces prêts.

Prêts à taux variable

Pour les prêts à taux variable, le taux d'usure est de 5,52 %, avec un taux moyen de 4,14 %. Ces prêts, dont le taux peut fluctuer, sont encadrés pour protéger les emprunteurs des variations excessives.

Prêts relais

Enfin, pour les prêts relais, le taux d'usure est fixé à 6,49 %, avec un taux moyen de 4,87 %. Ce type de prêt, souvent utilisé pour financer un achat avant la vente d'un bien, bénéficie d'un seuil d'usure plus élevé pour tenir compte de sa nature temporaire et spécifique.

Évolution récente des taux d’usure en crédit immobilier

Au cours des derniers trimestres, le taux d'usure pour les prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans a connu une progression notable. Le 1er avril 2026, ce taux était fixé à 5,19 %. Il a ensuite été révisé à 5,29 % le 1er juillet 2026, avant d'atteindre 5,40 % le 1er octobre 2026. Cette évolution reflète une tendance à la hausse des taux d'intérêt sur le marché du crédit immobilier en 2026.

Cette augmentation des taux d'usure est en partie une réponse à la remontée des taux d'intérêt observée cette année. En effet, les taux d'intérêt ont connu une hausse progressive, influencée par divers facteurs économiques, notamment les politiques monétaires et les conditions macroéconomiques. Cette dynamique a nécessité une révision à la hausse des seuils d'usure pour éviter que les emprunteurs ne soient exclus du marché du crédit en raison de TAEG dépassant les plafonds légaux.

En regardant l'historique récent, on observe que le taux d'usure avait atteint un creux d'environ 5,08 % au début de l'année 2025. Depuis lors, il a progressivement augmenté, suivant la tendance générale des taux d'intérêt. Cette remontée progressive a permis de maintenir l'accès au crédit pour de nombreux emprunteurs, en évitant l'effet ciseaux où les taux d'intérêt augmentent plus rapidement que les seuils d'usure, bloquant ainsi certains dossiers de financement.

Pour les emprunteurs, cette évolution signifie qu'il est crucial de surveiller non seulement les taux d'intérêt nominaux proposés par les banques, mais aussi le TAEG de leur prêt, qui doit rester en dessous du taux d'usure pour être légalement accordé. Cette vigilance est essentielle pour s'assurer que le coût total du crédit reste dans les limites autorisées.

Effets pratiques sur l’octroi des crédits immobiliers

Lorsque vous envisagez de contracter un crédit immobilier, le TAEG de votre offre ne doit pas dépasser le taux d'usure applicable. Si ce seuil est franchi, la banque ne peut légalement accorder le prêt. Cela protège les emprunteurs contre des conditions de crédit excessivement coûteuses.

Une hausse du taux d'usure peut élargir l'accès au crédit. En effet, lorsque le taux d'usure augmente, il réduit le nombre de dossiers dont le TAEG dépasse le plafond légal. Cela permet à davantage d'emprunteurs d'obtenir un financement, même si les taux d'intérêt augmentent. Attention à la catégorie : pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, c'est le seuil des prêts à taux fixe de « 20 ans et plus » qui s'applique, soit 5,40 % au 4ᵉ trimestre 2026 (détail dans l'exemple ci-dessous).

À l'inverse, si le taux d'usure n'est pas ajusté à temps face à une hausse rapide des taux d'intérêt, des dossiers pourtant solvables peuvent être refusés. Ce phénomène, connu sous le nom d'effet ciseaux, a été particulièrement marqué en 2022-2023. Durant cette période, de nombreux emprunteurs ont vu leurs demandes rejetées car le TAEG dépassait le taux d'usure, malgré leur capacité à rembourser. Ainsi, le suivi attentif de l'évolution des taux d'usure est crucial pour anticiper les conditions de financement et éviter les refus de crédit.

Exemple chiffré : un prêt de 200 000 € sur 20 ans face au taux d’usure

Pour illustrer l'impact du taux d'usure sur l'octroi d'un crédit immobilier, prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3,54 %, comme relevé le 25 septembre 2026. À ce taux, la mensualité hors assurance s'élève à 1 164 € et le coût total des intérêts à 79 368 €.

Ajoutons une assurance emprunteur à 0,31 % du capital emprunté, soit 52 € par mois, ce qui représente un coût total de 12 400 € sur la durée du prêt. En intégrant ces éléments, le TAEG de ce prêt s'établit à environ 4,11 % hors frais de dossier et de garantie (environ 4,20 % avec 1 500 € de frais).

Ce TAEG d'environ 4,11 % (ou 4,20 % avec frais) reste nettement inférieur au taux d'usure du quatrième trimestre 2026 applicable à cette durée : 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus. Le dossier ne serait donc pas bloqué par l'usure ; la banque reste libre de l'accepter selon ses autres critères (taux d'endettement, apport, profil).

En revanche, si le TAEG avait été de 5,50 %, il aurait dépassé le seuil d'usure de 5,40 %. Dans ce cas, la banque aurait été contrainte de refuser le prêt, car il aurait été considéré comme usuraire selon les règles en vigueur. Cela souligne l'importance de vérifier que le TAEG de votre offre de prêt reste en dessous du taux d'usure applicable pour garantir l'acceptation de votre dossier.

À retenir

• Le taux d'usure est un plafond légal pour le TAEG, calculé en ajoutant un tiers au taux effectif moyen du trimestre précédent.
• Il est révisé trimestriellement par la Banque de France et publié au Journal officiel avant le début de chaque trimestre.
• Pour le 4ᵉ trimestre 2026, les seuils d'usure varient selon la durée et le type de prêt, par exemple 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus.
• Une hausse du taux d'usure permet d'élargir l'accès au crédit en réduisant les refus liés à un TAEG trop élevé.
• Le taux d'usure ne plafonne pas le taux nominal mais le coût global du prêt, incluant intérêts, assurance et frais divers.

Questions fréquentes

Comment le taux d'usure impacte-t-il mon projet immobilier ?

Le taux d'usure limite le TAEG de votre prêt immobilier. Si le TAEG de votre offre dépasse ce seuil, la banque ne pourra pas vous accorder le prêt. Un taux d'usure plus élevé peut faciliter l'accès au crédit, surtout lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement. Il est donc crucial de vérifier que le TAEG de votre prêt reste en dessous du taux d'usure en vigueur.

Pourquoi le taux d'usure est-il différent selon la durée du prêt ?

Le taux d'usure varie selon la durée du prêt car les conditions de marché et les risques associés diffèrent. Les prêts plus longs présentent généralement un risque plus élevé pour les prêteurs, ce qui se traduit par des taux effectifs moyens plus élevés. Le taux d'usure est donc ajusté pour refléter ces différences, garantissant que les emprunteurs ne paient pas des coûts excessifs.

Le taux d'usure peut-il baisser, et que se passe-t-il alors ?

Oui, le taux d'usure peut baisser si les taux effectifs moyens diminuent. Cela peut se produire lorsque les conditions économiques s'améliorent ou que les taux d'intérêt baissent. Une baisse du taux d'usure peut rendre plus difficile l'obtention d'un prêt si les taux d'intérêt du marché ne baissent pas en conséquence, car cela pourrait entraîner un dépassement du TAEG autorisé.

Comment puis-je calculer le TAEG de mon prêt immobilier ?

Le TAEG inclut tous les coûts liés à votre prêt : intérêts, assurance, frais de dossier, de garantie, de courtage, etc. Ce n'est pas une simple addition : c'est un taux actuariel, calculé selon une formule réglementaire, qui égalise le montant emprunté et l'ensemble des sommes versées (mensualités, assurance, frais). Il figure obligatoirement dans toute offre de prêt. De nombreux simulateurs en ligne peuvent vous aider à estimer le TAEG de votre prêt en tenant compte de ces éléments.