Comment la hausse des droits de mutation votée en 2025 impacte un achat immobilier

La loi de finances pour 2025 autorise les départements, entre le 1er avril 2025 et le 30 mars 2028, à relever les droits de mutation jusqu’à 5 % (soit +0,5 point). Les primo‑accédants sont exonérés de cette hausse, et plus de 80 % des départements l'appliquent dès 2025. Voici un plan détaillé pour comprendre les modalités, zones concernées, durée et impact chiffré.

Modalités de la hausse votée en 2025

La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a introduit une augmentation potentielle des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, permettant aux départements de porter le taux jusqu'à 5 %. Cette mesure s'applique aux actes passés entre le 1er avril 2025 et le 30 mars 2028.

Pour que cette hausse soit effective, chaque conseil départemental doit délibérer. Les délibérations prises avant le 15 avril 2025 ont permis une application immédiate dès le 1er avril 2025. En revanche, celles adoptées après cette date ne prennent effet qu'à partir de janvier 2026. Ce calendrier précis assure une mise en œuvre progressive et contrôlée de la hausse.

La répartition des dates d'entrée en vigueur a été la suivante : 27 départements, dont Paris, Vosges et Haute-Savoie, ont appliqué la hausse dès le 1er avril 2025. Ensuite, 46 départements, tels que le Nord, la Gironde et le Calvados, ont suivi le 1er mai 2025. Enfin, 10 autres départements, incluant l'Allier et la Guyane, ont mis en œuvre la hausse au 1er juin 2025. Cette répartition a permis à plus de 80 % des départements d'adopter le nouveau taux de 5 % dès le milieu de l'année 2025.

Liste des départements concernés et mise à jour 2026

Au 1er juin 2025, 83 départements avaient déjà adopté la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à 5 %, suite à la loi de finances pour 2025. Parmi ces départements, on retrouve des zones fortement peuplées et dynamiques comme Paris, le Nord, la Gironde, ainsi que des départements plus ruraux tels que l'Allier et la Guyane.

En 2026, la situation s'est encore étendue. Désormais, 89 départements appliquent un taux total (DMTO + frais annexes) de 6,32 %. Ce taux inclut la hausse maximale autorisée par la loi. En revanche, 11 départements ont choisi de ne pas appliquer cette augmentation, maintenant leur taux à 5,81 %. Enfin, un seul département, l'Indre, affiche un taux de 5,09 %, restant ainsi le plus bas du pays.

Cette répartition montre une tendance générale à l'adoption de la hausse, la majorité des départements ayant opté pour le taux maximum afin d'augmenter leurs recettes fiscales. Pour les acheteurs, cela signifie des frais d'acquisition plus élevés dans la plupart des régions, à l'exception notable des quelques départements qui ont choisi de ne pas appliquer la hausse.

Exonération pour les primo‑accédants

En tant que primo-accédant, vous bénéficiez d'une exonération de la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) instaurée par la loi de finances pour 2025. Pour être considéré comme primo-accédant, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Cette condition vous permet de rester au taux de DMTO antérieur à la hausse, vous épargnant ainsi une augmentation potentielle de 0,5 point.

Il est important de noter que l'acquisition de la seule nue-propriété ou de l'usufruit d'un bien immobilier ne vous empêche pas de bénéficier de ce statut de primo-accédant. Cela signifie que même si vous détenez des droits partiels sur un bien, vous pouvez toujours prétendre à l'exonération si vous remplissez les autres critères.

Pour conserver cette exonération, vous devez vous engager à occuper le bien en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans. Si vous vendez ou louez le bien avant la fin de cette période, vous pourriez être amené à rembourser l'avantage fiscal perçu.

La non-application de la hausse pour les primo-accédants est prévue pour durer jusqu'au 31 décembre 2028. Cela vous offre une période de trois ans pour réaliser votre projet immobilier tout en bénéficiant de conditions fiscales plus favorables. Cette mesure vise à encourager l'accession à la propriété pour les nouveaux acheteurs, en allégeant le coût initial de l'achat immobilier.

Durée du dispositif et calendrier légal

La période pendant laquelle les départements peuvent appliquer la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'étend du 1er avril 2025 au 30 mars 2028. Cette fenêtre de trois ans a été définie par la loi de finances pour 2025, permettant aux conseils départementaux de décider d'augmenter le taux des DMTO jusqu'à 5 %.

Si un département a délibéré après le 15 avril 2025, la hausse ne prend effet qu'à partir de janvier 2026. Cette règle a été mise en place pour garantir une mise en œuvre ordonnée et éviter des changements brusques en cours d'année fiscale. Ainsi, les départements ayant pris leur décision après cette date ont dû attendre le début de l'année suivante pour appliquer la nouvelle tarification.

Le projet de loi de finances pour 2026 a également prévu une extension du calendrier initial. Les délibérations prises entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 pourront entrer en vigueur à partir du premier jour du deuxième mois suivant la notification de la décision. Cela signifie qu'un département délibérant en décembre 2026 pourrait voir la hausse appliquée dès février 2027.

Ce dispositif offre une certaine flexibilité aux départements, leur permettant d'ajuster leur politique fiscale en fonction de leurs besoins budgétaires tout en respectant un cadre légal précis. Pour vous, en tant qu'acheteur potentiel, il est crucial de vérifier le taux applicable dans le département où vous envisagez d'acheter, car cela peut avoir un impact significatif sur le coût total de votre acquisition immobilière.

Exemple chiffré : achat à 250 000 € dans un département concerné vs non concerné

Pour un achat immobilier d'un montant de 250 000 €, l'impact de la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) est significatif selon le département où vous achetez. Avant la hausse, le taux des DMTO était de 4,5 %, ce qui représentait des frais de 11 250 € pour un bien de cette valeur.

Dans un département ayant adopté la hausse, le taux est désormais de 5 %. Les frais de DMTO s'élèvent alors à 12 500 €, soit une augmentation de 1 250 € par rapport à l'ancien taux. Cette différence peut influencer votre budget global, surtout si vous avez prévu des frais annexes ou des travaux à réaliser.

En revanche, si vous êtes primo-accédant, vous bénéficiez d'une exonération de cette hausse. Vous restez donc au taux antérieur de 4,5 %, même dans un département ayant appliqué la hausse. Vos frais de DMTO demeurent à 11 250 €, vous épargnant ainsi l'augmentation de 0,5 point.

Cette exonération est particulièrement avantageuse pour les primo-accédants, car elle permet de réduire le coût d'acquisition initial. Cela peut également faciliter l'accès à la propriété en allégeant la charge financière lors de l'achat.

Il est crucial de bien vérifier ces éléments pour optimiser votre budget immobilier.

À retenir

• La loi de finances pour 2025 permet aux départements d'augmenter les droits de mutation de 0,5 point, jusqu'à 5 %, pour une période de trois ans.
• Au 1er juin 2025, 83 départements appliquent déjà le taux majoré de 5 %, représentant plus de 80 % des départements français.
• Les primo-accédants sont exonérés de cette hausse, restant au taux précédent, à condition d'occuper le bien en résidence principale pendant au moins 5 ans.
• Le dispositif est en vigueur du 1er avril 2025 au 30 mars 2028, avec des délibérations possibles jusqu'au 15 avril 2027 pour une application différée.
• Un achat de 250 000 € dans un département appliquant la hausse entraîne des droits de mutation plus élevés qu'un achat dans un département non concerné.

Questions fréquentes

Comment savoir si mon département applique la hausse des droits de mutation ?

Pour savoir si votre département applique la hausse des droits de mutation, vous pouvez consulter les sites officiels des collectivités locales ou des services fiscaux. De plus, les notaires disposent de ces informations et peuvent vous les fournir lors de la préparation de votre acte d'achat immobilier.

La hausse des droits de mutation s'applique-t-elle aux achats dans le neuf ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) concernent principalement les transactions dans l'ancien. Pour les achats dans le neuf, les frais de notaire sont généralement réduits, et la hausse des DMTO ne s'applique pas de la même manière. Il est conseillé de vérifier les spécificités auprès de votre notaire.

Quelles sont les conditions pour être considéré comme primo-accédant ?

Pour être considéré comme primo-accédant, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. De plus, l'acquisition doit concerner votre résidence principale, et vous devez l'occuper pendant au moins 5 ans pour conserver l'exonération de la hausse des droits de mutation.

La hausse des droits de mutation peut-elle être répercutée sur le prix de vente ?

En théorie, la hausse des droits de mutation ne modifie pas directement le prix de vente d'un bien immobilier, car elle est payée par l'acheteur. Cependant, dans un marché tendu, les vendeurs peuvent ajuster leurs prix pour compenser l'impact global des frais pour l'acheteur. Cela dépendra des dynamiques locales du marché immobilier.