Comment financer des travaux de rénovation énergétique lors d’un achat ou en cours de prêt immobilier

Financer des travaux de rénovation énergétique peut se faire en les intégrant dans le crédit immobilier, en recourant à l’éco‑PTZ ou à MaPrimeRénov’, cumulables selon conditions, et en mobilisant les CEE ou avances. Ce guide détaille les mécanismes applicables au 1 octobre 2026.

Intégrer les travaux dans le crédit immobilier

Lorsque vous envisagez d'intégrer des travaux de rénovation énergétique à votre crédit immobilier, il est essentiel de respecter les conditions fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Depuis le 1er janvier 2022, le taux d'endettement maximum autorisé est de 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. De plus, la durée maximale de votre prêt ne doit pas excéder 25 ans, sauf en cas de différé d'amortissement (2 ans maximum) pour une construction, une VEFA ou un achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération : la durée peut alors atteindre 27 ans.

Si votre capacité de remboursement le permet, vous pouvez ajouter le coût des travaux au prêt principal. Cela signifie que le montant total emprunté inclura à la fois le prix d'achat du bien et le coût des travaux. Par exemple, si vous empruntez 250 000 € sur 25 ans à un taux de 3,61 %, la mensualité hors assurance serait de 1 266 €, avec un coût total des intérêts de 129 907 €. L'assurance, calculée à 0,31 % du capital emprunté, ajouterait 65 € par mois, soit un total de 19 375 € sur la durée du prêt.

Si l'ajout des travaux entraîne un dépassement des seuils d'endettement ou de durée fixés par le HCSF, votre dossier pourrait être qualifié de dérogatoire. Dans ce cas, il serait soumis à une analyse plus poussée par la banque, et pourrait être refusé si les critères ne sont pas jugés satisfaisants. Il est donc crucial de bien évaluer votre capacité de remboursement avant d'intégrer des travaux à votre crédit immobilier.

Éco‑PTZ : montants, durée, conditions et cumul

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un dispositif qui vous permet de financer vos travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts. Les montants que vous pouvez emprunter varient en fonction du nombre et de la nature des travaux réalisés. Par exemple, pour une seule action sur les parois vitrées, le montant maximal est de 7 000 €. Pour une action d'une autre nature, vous pouvez emprunter jusqu'à 15 000 €. Si vous réalisez un lot de deux travaux, le montant peut atteindre 25 000 €, et pour trois travaux ou plus, il peut aller jusqu'à 30 000 €. Enfin, pour une rénovation globale, le montant maximal est de 50 000 €, à condition de démontrer un gain énergétique d'au moins deux classes.

La durée de remboursement de l'éco-PTZ est de 15 ans maximum pour des actions de travaux et peut aller jusqu'à 20 ans pour une rénovation globale. Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de l'octroi du prêt. Une prolongation de ce délai est possible, mais elle doit être justifiée de manière convaincante.

L'éco-PTZ est cumulable avec d'autres aides telles que MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Depuis le 1er juillet 2025, les exigences pour les travaux éligibles à l'éco-PTZ ont été harmonisées avec celles de MaPrimeRénov'. Cela signifie que pour bénéficier de l'éco-PTZ, les travaux doivent respecter les mêmes critères de performance énergétique que ceux exigés pour MaPrimeRénov'. Pour une rénovation globale, un audit énergétique est nécessaire pour prouver le gain d'au moins deux classes énergétiques.

MaPrimeRénov’ : aide par geste et rénovation d’ampleur

MaPrimeRénov’ est une aide financière qui vise à encourager les travaux de rénovation énergétique. Elle est modulée en fonction de vos revenus et du gain énergétique obtenu grâce aux travaux. Le dispositif distingue quatre catégories de revenus : très modestes, modestes, intermédiaires et supérieurs. Pour chaque catégorie, le pourcentage de prise en charge varie, pour une rénovation d’ampleur : 80 % (très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires) et 10 % (revenus supérieurs) des dépenses HT, dans la limite d’un plafond de 30 000 € HT pour un gain de 2 classes et de 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus.

En 2026, le parcours par geste est recentré en métropole sur les pompes à chaleur (air/eau, géothermiques), le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d’une cuve à fioul et l’audit énergétique : l’isolation des murs et le remplacement des fenêtres ne sont plus aidés qu’au sein d’une rénovation d’ampleur. Ce parcours est ouvert aux ménages très modestes, modestes et intermédiaires (revenus supérieurs : outre-mer uniquement), avec des forfaits selon les revenus et un plafond cumulé de 20 000 € par logement sur cinq ans.

La rénovation d’ampleur s’adresse aux logements classés E, F ou G et exige un gain d’au moins deux classes, avec l’appui obligatoire de Mon Accompagnateur Rénov’. Depuis le 1er septembre 2026, elle ne peut plus être accordée dans une maison individuelle si un chauffage au gaz est conservé après les travaux, et les pompes à chaleur hybrides avec appoint gaz ou fioul ne sont plus financées.

La bonification « sortie de passoire » (+10 points pour un logement F ou G atteignant au moins D) a été supprimée fin septembre 2025 : le taux dépend désormais uniquement des revenus, le nombre de classes gagnées ne jouant que sur le plafond de dépenses.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), avances et calendrier

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) sont un dispositif qui vous permet de financer une partie de vos travaux de rénovation énergétique. Ils sont cumulables avec d'autres aides comme MaPrimeRénov’ et l'éco-PTZ. Attention : en rénovation d’ampleur, vous ne demandez pas de CEE vous-même, c’est l’Anah qui les valorise et les intègre à MaPrimeRénov’. Par ailleurs, l’Anah applique un écrêtement : le total des aides ne peut pas dépasser 100 % (très modestes), 90 % (modestes), 80 % (intermédiaires) ou 50 % (revenus supérieurs) du coût TTC des travaux.

Concernant MaPrimeRénov’, une avance pouvant aller jusqu’à 50 % du montant prévisionnel de la prime peut être accordée sous conditions de ressources (le délai pour achever les travaux est alors ramené à 1 an). Cela peut vous aider à démarrer vos travaux sans attendre le versement complet de l'aide. Consultez le guide de l'ANAH pour vérifier votre éligibilité à cette avance.

Le calendrier de vos travaux doit être bien planifié pour optimiser le cumul des aides. Voici les étapes clés :

• Audit énergétique : Réalisez un audit pour identifier les travaux nécessaires et estimer le gain énergétique. Cet audit est souvent requis pour les rénovations globales.
• Demande de MaPrimeRénov’ : Déposez votre demande en ligne sur le site officiel, en fournissant les devis et l'audit énergétique.
• Attribution de la prime : Une fois votre dossier validé, vous recevrez une notification de l'attribution de la prime.
• Réalisation des travaux : Engagez les travaux avec les professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
• Prime CEE (parcours par geste) : inscrivez-vous auprès d’un fournisseur d’énergie avant de signer le moindre devis, sinon la prime est perdue. En rénovation d’ampleur, c’est l’Anah qui gère les CEE.

En respectant ce calendrier, vous pourrez bénéficier pleinement des aides disponibles et alléger le coût de vos travaux de rénovation énergétique.

Exemple chiffré pour travaux de 40 000 €

Pour financer des travaux de rénovation énergétique d'un montant total de 40 000 €, vous pouvez structurer votre financement en combinant plusieurs dispositifs d'aide. Prenons un ménage aux revenus modestes (MaPrimeRénov’ Jaune) qui engage une rénovation d’ampleur de 40 000 € TTC (environ 37 900 € HT) permettant un gain de deux classes énergétiques. MaPrimeRénov’ couvre 60 % de la dépense retenue, plafonnée à 30 000 € HT, soit 18 000 €.

Le reste à charge de 22 000 € peut être financé par un éco-PTZ « rénovation globale » (jusqu’à 50 000 €, sur 20 ans maximum), qui peut financer le reste à charge de travaux aidés par MaPrimeRénov’. Sur 20 ans, cela représente environ 92 € par mois, sans intérêts.

En rénovation d’ampleur, vous ne demandez pas de Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) en plus : l’Anah les valorise elle-même et les intègre au calcul de MaPrimeRénov’. Le total des aides reste par ailleurs plafonné à 90 % du coût TTC pour un ménage modeste (ici 36 000 €).

Pour respecter les règles du HCSF, assurez-vous que le coût total de votre financement, y compris le prêt principal et l'éco-PTZ, ne dépasse pas un taux d'endettement de 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Si vous avez déjà un prêt immobilier, vous pouvez envisager de ventiler les remboursements de la manière suivante :

• Prêt principal : continuez à rembourser selon les termes initiaux.
• Éco-PTZ : remboursements mensuels sur 20 ans, sans intérêts.
• Subventions : MaPrimeRénov’ est versée après les travaux, sur factures (sauf avance) : prévoyez de quoi préfinancer cette somme.

En planifiant soigneusement le calendrier de vos travaux et le versement des aides, vous pouvez optimiser le financement de votre projet tout en respectant les contraintes réglementaires.

À retenir

• Intégrez les travaux de rénovation énergétique dans votre crédit immobilier initial pour bénéficier de taux potentiellement plus bas.
• L'éco-PTZ peut financer jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts, cumulable avec MaPrimeRénov'.
• MaPrimeRénov' offre des aides selon vos revenus et le type de travaux : de 10 % à 80 % des dépenses pour une rénovation d'ampleur.
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être cumulés avec d'autres aides pour réduire le coût des travaux.
• Pour une rénovation d'ampleur de 40 000 €, combinez MaPrimeRénov' et éco-PTZ (les CEE étant intégrés par l'Anah), en respectant les plafonds d'écrêtement.

Questions fréquentes

Peut-on inclure des travaux de rénovation énergétique dans un prêt immobilier déjà en cours ?

Oui, il est possible d'intégrer des travaux de rénovation énergétique dans un prêt immobilier en cours via un rachat de crédit ou un prêt complémentaire. Cela peut permettre de bénéficier de conditions de financement avantageuses, mais il est important de vérifier les frais associés et de s'assurer que le taux d'endettement reste dans les limites autorisées par le HCSF.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de MaPrimeRénov' ?

MaPrimeRénov' est accessible à tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, et aux copropriétés. Les montants varient selon les revenus et le type de travaux. Depuis le 1er septembre 2026, la rénovation d'ampleur n'est plus accordée dans une maison individuelle si un chauffage au gaz est conservé, et les pompes à chaleur hybrides à appoint fossile ne sont plus financées. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE pour être éligibles.

Comment fonctionne le cumul des aides pour la rénovation énergétique ?

Le cumul des aides est possible sous certaines conditions. Par exemple, l'éco-PTZ peut être combiné avec MaPrimeRénov' pour financer le reste à charge des travaux. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent également être ajoutés. Toutefois, l'Anah applique un écrêtement : le total des aides ne peut pas dépasser 50 % à 100 % du coût TTC des travaux selon vos revenus. En rénovation d'ampleur, les CEE sont valorisés par l'Anah et ne se demandent pas en plus.

Qu'est-ce que le prêt avance rénovation (PAR+) et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt avance rénovation à taux zéro (PAR+), réservé aux ménages aux revenus modestes et très modestes, permet de financer des travaux de rénovation énergétique, avec un montant maximum de 50 000 €. Les intérêts sont pris en charge par l'État pendant 10 ans, et le remboursement s'effectue lors de la mutation du bien. Il ne peut pas financer les mêmes postes que l'éco-PTZ et les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans suivant l'octroi du prêt.