Comment réussir son premier achat immobilier en France pas à pas

Voici les étapes essentielles pour un premier achat immobilier en France, de l’évaluation du budget à l’acte final, en respectant les règles en vigueur au 1er octobre 2026.

1. Calculer son budget et sa capacité d’emprunt

Pour réussir votre premier achat immobilier, commencez par estimer vos revenus mensuels nets. Cela inclut vos salaires, primes régulières et autres revenus stables. Une fois vos revenus déterminés, appliquez la règle du taux d'endettement maximum de 35 % (assurance comprise), en vigueur depuis le 1er janvier 2022 selon le HCSF. Par exemple, si vos revenus nets mensuels s'élèvent à 3 000 €, votre mensualité maximale ne doit pas dépasser 1 050 €.

Ensuite, évaluez votre capacité d'emprunt en fonction des taux d'intérêt actuels et de la durée de remboursement. Au 25 septembre 2026, les taux moyens pour un prêt sur 20 ans sont de 3,54 %, et de 3,61 % sur 25 ans. Pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à 3,54 %, la mensualité hors assurance serait de 1 455 €, avec un coût des intérêts de 99 210 €. Si vous optez pour 25 ans, la mensualité serait de 1 266 € hors assurance, avec un coût des intérêts de 129 907 €. Assurez-vous que ces mensualités respectent votre capacité d'endettement.

Enfin, n'oubliez pas d'intégrer les frais annexes dans votre budget global. Ceux-ci incluent les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Par exemple, pour un bien ancien à 250 000 €, prévoyez entre 17 500 € et 20 000 € de frais de notaire. Ces frais doivent être couverts par votre apport personnel ou inclus dans votre plan de financement.

2. Définir l’apport et les aides mobilisables

Pour réussir votre premier achat immobilier, il est crucial de bien définir votre apport personnel et de connaître les aides mobilisables. En 2026, les banques exigent généralement un apport personnel compris entre 10 % et 15 % du prix d'achat. Cependant, il est souvent recommandé de viser un apport de 20 % du projet total, incluant le prix du bien et les frais d'acquisition. Cela peut non seulement faciliter l'obtention de votre prêt, mais aussi réduire le montant à emprunter et donc les intérêts à payer.

En parallèle, vérifiez votre éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui a été prolongé jusqu'à fin 2027, avec une quotité variable de 10 à 50 % selon vos ressources et le type de logement. Le PTZ peut financer une partie de votre achat, avec une quotité qui varie en fonction de vos revenus et du type de logement. Il est important de noter que le PTZ ne couvre pas la totalité de l'achat, mais peut être un complément intéressant à votre apport personnel.

Attention, ne comptez pas sur MaPrimeRénov' pour financer votre achat immobilier. Cette aide est exclusivement destinée à financer des travaux de rénovation énergétique et ne peut pas être utilisée pour l'achat d'un bien.

En résumé, un apport personnel solide et une bonne connaissance des aides disponibles, comme le PTZ, sont des éléments clés pour réussir votre premier achat immobilier. Assurez-vous de bien évaluer votre situation financière et de vous renseigner sur les dispositifs auxquels vous pourriez prétendre.

3. Rechercher le bien et préparer l’offre / compromis

La recherche de votre bien immobilier est une étape cruciale. Vous devez d'abord choisir entre un bien ancien ou neuf, car cela impacte directement les frais d'acquisition. Pour un bien ancien, ces frais, souvent appelés 'frais de notaire', représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. En revanche, pour un bien neuf, ils sont réduits à environ 2 à 3 %. Cette différence peut influencer votre décision en fonction de votre budget total.

Ensuite, prenez en compte la taxe de publicité foncière, qui peut varier selon le département. Pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent relever le taux des droits de mutation jusqu'à 5 % (au lieu de 4,5 %). Bonne nouvelle pour un premier achat : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de cette hausse. Renseignez-vous auprès de votre notaire sur le taux applicable dans votre département.

Lorsque vous avez trouvé le bien qui vous convient, il est temps de préparer votre offre et de signer un compromis de vente. Ce document inclut généralement une condition suspensive d'obtention de prêt. Cela signifie que si vous n'obtenez pas votre financement dans le délai imparti, le compromis devient nul et les sommes versées vous sont remboursées. Le délai pour obtenir votre prêt est généralement compris entre 45 et 60 jours, avec un minimum légal d'1 mois. Assurez-vous que ce délai est suffisant pour finaliser votre financement.

En suivant ces étapes, vous serez mieux préparé pour faire une offre solide et sécurisée sur le bien de vos rêves.

4. Prévoir le budget des frais annexes

Lorsque vous planifiez votre premier achat immobilier, il est essentiel de prévoir les frais annexes qui s'ajouteront au prix d'achat du bien. Ces frais, souvent appelés "frais de notaire", varient selon que vous achetez un bien ancien ou neuf.

Frais d’acquisition dans l’ancien

Pour un bien ancien, les frais d'acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. Par exemple, pour un achat de 250 000 €, vous devez prévoir entre 17 500 € et 20 000 € de frais supplémentaires. Ces frais incluent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours.

Frais d’acquisition dans le neuf

Si vous optez pour un bien neuf, les frais d'acquisition sont réduits à environ 2 à 3 % du prix de vente. Pour un bien de 250 000 €, cela représente entre 5 000 € et 7 500 €. Cette différence significative peut influencer votre choix entre l'ancien et le neuf.

Calcul des émoluments notariaux

Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Ils dépendent du prix du bien et sont dégressifs : plus le prix est élevé, plus le pourcentage appliqué diminue. Il est important de demander une estimation précise à votre notaire pour éviter les surprises.

Dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation

À la signature de l'avant-contrat, vous versez généralement une somme de 5 % à 10 % du prix : un dépôt de garantie dans un compromis, une indemnité d'immobilisation dans une promesse unilatérale de vente. Elle s'impute sur le prix lors de la vente, mais si vous renoncez à acheter après le délai de rétractation de 10 jours, hors défaillance d'une condition suspensive (refus de prêt par exemple), elle peut rester acquise au vendeur. Pour un bien à 250 000 €, cela pourrait représenter entre 12 500 € et 25 000 €. Il est donc crucial de bien réfléchir avant de signer le compromis de vente.

5. Exemple chiffré d’un achat à 250 000 €

Pour un premier achat immobilier d'un bien d'une valeur de 250 000 €, il est essentiel de bien planifier votre budget. Voici un exemple chiffré pour vous guider.

Prix du bien et frais d'acquisition

Le prix d'achat du bien est de 250 000 €. Si vous optez pour un bien ancien, les frais d'acquisition, souvent appelés "frais de notaire", s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente, soit entre 17 500 € et 20 000 €.

Apport personnel et aides

Les banques exigent généralement un apport personnel minimum de 10 % du prix d'achat, soit 25 000 € dans ce cas. Toutefois, il est souvent recommandé de viser un apport de 20 % du projet total (prix du bien + frais d'acquisition), soit environ 53 500 € (20 % de 267 500 €). Le minimum de 10 % du prix augmenté des frais de notaire représente, lui, 42 500 € (25 000 € + 17 500 €).

En complément, vous pouvez être éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui peut couvrir une partie de votre achat avec une quotité variable de 10 à 50 % selon vos ressources et le type de logement.

Total à prévoir hors prêt et PTZ

Avant de solliciter un prêt, prévoyez donc au minimum 42 500 € d'apport (10 % du prix + frais de notaire estimés à 7 %), voire 45 000 € si les frais atteignent 8 %.

Délai de rétractation et condition suspensive

Après la signature du compromis de vente, vous bénéficiez d'un délai légal de rétractation de 10 jours. De plus, la condition suspensive d'obtention du prêt vous accorde un délai de 45 à 60 jours pour obtenir votre financement.

En suivant ces étapes et en vous basant sur ces chiffres, vous serez mieux préparé pour réussir votre premier achat immobilier.

À retenir

• Évaluez précisément votre capacité d'emprunt en tenant compte des règles HCSF et des taux actuels.
• Constituez un apport personnel d'au moins 10 à 15 % du prix d'achat et explorez les aides comme le PTZ.
• Recherchez activement le bien immobilier et préparez-vous à signer un compromis de vente avec un délai de rétractation de 10 jours.
• Anticipez les frais annexes, notamment les frais de notaire, qui varient entre 2 à 8 % selon le type de bien.
• Utilisez des exemples chiffrés pour comprendre l'impact des taux d'intérêt et de la durée de l'emprunt sur vos mensualités.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le PTZ et comment puis-je en bénéficier ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé par l'État, destiné à faciliter l'achat de votre résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources et varie selon la zone géographique et le type de logement. Pour en bénéficier, vous devez être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années) et acheter un logement neuf, éligible partout en France depuis le 1er avril 2025, ou un logement ancien avec travaux situé en zone B2 ou C. Le PTZ est prolongé jusqu'à fin 2027, et sa quotité peut varier de 10 à 50 % du montant total de l'opération.

Quels sont les délais pour obtenir un prêt immobilier après la signature du compromis ?

Après la signature du compromis de vente, vous disposez d'un délai légal de rétractation de 10 jours. Ensuite, la condition suspensive d'obtention du prêt vous accorde généralement entre 45 et 60 jours pour obtenir votre financement. Ce délai ne peut être inférieur à un mois. Si le prêt n'est pas obtenu dans ce délai, le compromis devient nul et les sommes versées doivent être remboursées sans indemnité.

Comment est calculé le taux d'endettement pour un prêt immobilier ?

Le taux d'endettement est calculé en divisant le total de vos charges financières mensuelles par vos revenus nets mensuels, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Selon les règles du HCSF en vigueur depuis 2022, ce taux ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise. Cela signifie que vos mensualités de crédit, y compris l'assurance, ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus nets.

Quels sont les frais annexes à prévoir lors d'un achat immobilier ?

Lors d'un achat immobilier, vous devez prévoir plusieurs frais annexes. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Vous devez également prendre en compte les frais de garantie, les frais de dossier bancaire, et éventuellement les frais d'agence immobilière. Enfin, n'oubliez pas les coûts liés à l'assurance emprunteur et aux éventuels travaux de rénovation.